商业贷款转公积金,
你符合条件吗?
曾经办理的房贷利率太高,高位站岗,怎么办?商业贷款款转公积金(简称“商转公”)是降低贷款利率、节约利息成本的为数不多的手段之一,很多人翘首以盼——
12月2日,青岛市住房公积金管理中心正式发布《青岛市商业性住房贷款转个人住房公积金贷款管理暂行办法》。一段时间以来,大家千呼万唤的“商转公”政策终于落地!
然而,盼来盼去,也许大家有点失望。纵观整个《办法》,条条框框很多,想符合条件,很难——不知小伙伴们都看懂了没?本期,小编为大家提纲契领,作一下精简解读。
之一:关键限制性条款解读
商转公,你符合条件吗?总体来说,文件作了三方面严格限制性条款规定,我们来逐个解读:
1.借款申请人原商业贷款为2017年1月1日(含)至2021年12月31日(含)期间发放,且合同约定利率为上浮利率;
【解读】两层意思:一是对贷款期限划定2017-2021年之间,其它时间段办理的贷款直接排除在外,值得一提的是2022年办理的商贷也没资格。二是贷款利率为上浮利率,旧的基准利率体系下上浮好理解;转换为LPR后,在LPR利率基础上加点的都算。而实事上也正是这期间贷款利率最高,基本都上浮。
2.原商业贷款所购住房须为当前借款申请人家庭(包括借款申请人、配偶及未成年子女)在我市行政区域内唯一自住住房,且为新建商品房,现已办妥不动产权证。
【解读】一是以家庭为单位唯一住房才可以,夫妻及未成年子女名下房产都会查,只要有住房都不行。二是全市行政区域内有房子都算,除了市南、市北等限购区域,在西海岸、城阳、胶州等非限购区域有房子也不行。三是必须是新买商品房,且办出房产证。言外之意,二手房不行。
3.借款申请人家庭在全国范围内须无公积金贷款记录。
【解读】首次办理公积金才可以,只要用过一次公积金的,哪怕结清也不行。
之二:真办理程序上几个关键点
如果你符合办理商转公资格条件,那只是第一步,真要办,还有几个关键点需要掂量:
1.商转公贷款只能申请转为纯公积金贷款,组合贷款中的原商业贷款不能申请办理商转公贷款。借款申请人需同意并配合原商业贷款银行将住房公积金贷款资金与自有资金一并提前结清原商业贷款余额。
【解读】这一条主要是指办理商转公前,必须考虑公积金贷款额度的问题,办理后只能是纯公积金贷款,而不能是组合贷。比如:如果你商贷还有100万,夫妻二人公积金贷款最大额度为60万,商转公60万后,就必须把剩下的40万商贷结清,之后你就成了纯公积金贷款60万元,而不能办成组合贷形式,60万转为公积金,剩下的40万元继续是商贷。这样是不允许的。
在此需要注意的是,商转公政策,并不是以目前的公积金贷款政策,夫妻最高可贷款额度80万元为准,更不是以今天刚出台的多子女家庭住房公积金可贷额度上浮20%确定,也就是说理论上最多可以贷96万元。
而是以原商业贷款发放时的公积金政策贷款额度为准,也就是说,借款申请人原商业贷款在2017年至2021年期间的公积金政策。在此期间青岛市住房公积金最高贷款额度上限为单方申贷36万元,双方申贷60万元,因此“商转公”贷款的最高额度为:职工单方申贷36万元,双方申贷60万元。
2.借款申请人预存资金。借款申请人需将原商业贷款余额与商转公贷款额度的差额部分,用自有资金预存入原商业贷款银行指定账户,用于结清原商业贷款。
【解读】这一条如上所说。操作程序上,必须要有一定的自有资金,将超出公积金贷款额度的部分,提前跟商业银行结清。当然。如果你商贷余额已剩余不多,在公积金可贷款额度之内,就不用考虑此项。
3.商转公贷款的原商业贷款银行应为我市行政区域内的商转公贷款业务合作行,已经与市住房公积金管理中心签订商转公贷款业务合作协议。
【解读】据目前得知的消息,工商、中国、交通、光大、农商5家银行首批开展商转公业务。如果你商贷在其它银行办理的,暂时还不能办理商转公。后续,建设、农行、招商、青岛银行、恒丰银行正在筹备,需要等等才可以办。
之三:商转公影响分析
首先,“商转公”政策作为一项重要的惠民利民政策,毫无疑问,对降低贷款利息成本是重大利好。目前首套个人住房公积金贷款利率5年以上为3.1%,符合条件的在成功办理“商转公”业务后,可以将原利率高达5.6%-5.9%的商业贷款,转变为利率仅3.1%的公积金贷款,实实在在地减轻了经济负担。
举个例子:如果按60万元贷30年来计算,“商转公”后,每个月还款2562元,比起目前商业银行执行的最低4.1%的利率要每月节省约337元,整个贷款周期下来能帮家庭节省利息支出超过12万元。
如果相比原来旧利率体制下基准利率上浮20%,也就是5.88%,换算成现在LPR利率算法,基本上相等于执行LPR+110BP利率。按目前LPR4.3%计算,也就是当年利率上浮20%的,目前基本上执行5.4%的贷款利率,每个月还款3370元。同样贷款额度如果转换成公积金,每个月少还800元,30年少还近30万元,差距还是很大的,节约利息成本真不是个小数目。
其次,商转公政策虽好,但预计符合条件,并且真正办理的还是少数群体。一是目前的商转公条件还是比较苛刻的,2017-2021年期间购买的新商品房,且以家庭为单位全市首套房,又是首次使用公积金,会把很多人排除在外。二是即便符合条件,办理程序还受公积金贷款额度限制,最高仅能转换60万元,其余商业贷款还得一次性结清,在目前大多数家庭贷款动辄上百万元,有能力一次性结清也是个不小的阻力,除非贷款额度比较小还行。
最后,换个角度看,商转公业务对商业银行来说是利空。毕竟银行本该占有的市场业务和利润一部分被分流,银行配合办理的积极性当然并不高。其次,中间整个办理环节的手续也比较复杂,相当于贷款结清重新办一次贷款,还是需要费时费精力的。如果贷款额度已不多、贷款利率并不是特别高,或未来近两年有提前还款的打算,那办理商转公意义也并不大,具体还要因人而异。
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